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| 简答题 | （一） 房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。 问题： （1）协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定？ （2）房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么？ （3）房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意？经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续？ |
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| 简答题 | （二） 评估机构受委托对某砖混结构的多层民用建筑进行评估，首先对该建筑物进行损伤检测。在进行现场勘察时发现，建筑物的长高比比较大，长边一侧射墙上出现倒“八”字裂缝。 问题： （1）对砌体结构中材质（砖、石、砂浆等）的检查，应重点检查结构的哪些部位？ （2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有哪些？ （3）砌体强度的检测内容及其常用方法分别是什么？ （4）根据外墙出现的倒“八”字裂缝，分析地基基础沿建筑物长边的沉降状态。 |
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| 简答题 | （三） 某工业厂房总建筑面积为lOOOm，煎置单价为l200元/m，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%. 问题： （1）试计算该厂房的重置价值。 （2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？ （3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。 （4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。 （5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。 |
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| 简答题 | （四） 某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。 该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。 预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%. 假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。 问题： （1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。 （2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和。 （3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。 （4）开发商期望的目标收益率为l0%，利率为10%的折现系数。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。 （5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。 |
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| 简答题 | 2009年8月8日，A公司应收B公司货款为1 500万元。由于B公司资金周转发生困难，短期内无力偿还该到期债务，于2010年1月1日，双方协商进行债务重组，协议如下： (1)B公司以一项库存商品清偿部分债务。该项库存商品成本为750万元，已经计提存货跌价准备300万元，公允价值为500万元。 (2)B公司以其普通股抵偿部分债务，用于抵债的普通股为750万股，股票市价为每股1.08元。股票面值为1元。A公司取得该股权后作为长期股权投资核算。 (3)扣除上述抵债资产再豁免剩余债务40%之后，剩余的债务延长1年后将支付价款，加收利息的利率为3%，同时规定1年内如果B公司实现净利润将归还豁免债务的一半。假定该或有应付金额符合预计负债确认条件。 A公司已计提坏账准备为50万元。假定两个公司均为上市公司，适用的增值税税率都为17%(假定不考虑其他相关税费)。 要求：根据上述资料编制2010年A公司和B公司进行债务重组时的相关会计分录。 |
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| 简答题 | A公司按有关规定于2009年1月1日开始执行企业会计准则，适用的所得税税率为25%。有关资料如下： 资料一： (1)A公司将所得税的核算方法由应付税款法改为资产负债表债务法。2008年末，资产负债表中存货账面价值为50万元，计税基础为55万元;固定资产账面价值为150万元，计税基础为110万元;预计负债的账面价值为15万元，计税基础为0。 (2)A公司有一项房地产，自2008年初开始对外经营出租，原价为4 000万元，至2009年1月1日，已提折旧240万元，已提减值准备100万元。2009年1月1日，该房地产的公允价值为3 800万元。A公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。税法的折旧方法、折旧年限、预计净残值等与原会计上的处理一致。 资料二： A公司在2009年初发现2008年重复登记了一项管理用无形资产的摊销费用100万元，计算应交所得税时也已经税前扣除了(税法上允许对应交所得税进行调整)。 假定A公司按照净利润的10%提取盈余公积。 要求： (1)根据资料一作出有关会计政策变更的追溯调整处理。 (2)根据资料二作出差错更正的相关处理。 |
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| 简答题 | 某公司2010年度息税前盈余为500万元，资金全部由普通股资本组成，所得税率为30%。该公司认为目前的资本结构不合理，准备用发行债券购回部分股票的办法予以调整。经过咨询调查，目前的债券利率(平价发行，分期付息，不考虑手续费)和权益资本的成本情况如表所示： 要求： (1)假定债券的市场价值等于其面值，分别计算各种资本结构下公司的市场价值(精确到整数位)，从而确定最佳资本结构(假设资本结构的改变不会影响息税前盈余，并符合股票市场价值公式的条件)以及最佳资本结构时的加权平均资本成本(百分位取整数)。 (2)假设2006年有一个投资项目，投资额为600万元(没有建设期，一次性投入)，项目计算期为6年，预计第1～2年每年的现金流量为120万元，第3～6年每年的现金流量为180万元。投资该项目不会改变上述最佳资本结构，并且项目风险与企业目前风险相同。计算项目的净现值并判断是否该上该项目。 (P/A，12%，2)=1.6901 (P/A，12%，4)=3.0373 (P/S，12%，2)=0.7972 |
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| 简答题 | 甲上市公司(简称甲公司)为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%;除特别说明外，不考虑除增值税以外的其他相关税费;所售资产未发生减值;销售商品为正常的生产经营活动，销售价格为不含增值税的公允价格;商品销售成本在确认销售收入时逐笔结转。 (1)2007年12月甲公司发生下列经济业务： ①12月1日，甲公司与A公司签订委托代销商品协议。协议规定，甲公司以支付手续费方式委托A公司代销W商品100件，A公司对外销售价格为每件3万元，未出售的商品A公司可以退还为甲公司;甲公司按A公司对外销售价格的1%向A公司支付手续费，在收取A公司代销商品款时扣除。该W商品单位成本为2万元。 12月31日，甲公司收到A公司开来的代销清单，已对外销售W商品60件;甲公司开具的增值税专用发票注明：销售价格180万元，增值税额30.6万元;同日，甲公司收到A公司交来的代销商品款208.8万元并存入银行，应支付A公司的手续费1.8万元已扣除。 ②12月5日，收到B公司退回的X商品一批以及税务机关开具的进货退回相关证明，销售价格为100万元，销售成本为70万元;该批商品已于11月份确认收入，但款项尚未收到，且未计提坏账准备。 ③12月10日，与C公司签订一项为期5个月的非工业性劳务合同，合同总收入为200万元，当天预收劳务款20万元。12月31日，经专业测量师对已提供的劳务进行测量，确定该项劳务的完工进度为30%。至12月31日，实际发生劳务成本40万元(假定均为职工薪酬)，估计为完成合同还将发生劳务成本90万元(假定均为职工薪酬)。假定该项劳务交易的结果能够可靠地计量。 ④12月15日，出售D公司股票1 000万股，出售价款3 000万元已存入银行。当日出售前，甲公司共持有D公司股票1 500万股，均作为可供出售金融资产核算，账面价值为4 350万元(其中，成本为3 900万元，公允价值变动为450万元)。12月31日，D公司股票的公允价值为每股3.60元。 ⑤12月31日，以本公司生产的产品作为福利发放为职工。发放给生产人员的产品不含增值税的公允价值为200万元，实际成本为160万元;发放给行政管理人员的产品不含增值税的公允价值为100万元，实际成本为80万元。产品已发放给职工。 ⑥12月31日，采用分期收款方式向E公司销售Z大型设备一套，合同约定的销售价格为3 000万元，从2008年起分5年于每年12月31日收取。该大型设备的实际成本为2 000万元。如采用现销方式，该大型设备的销售价格为2 500万元。商品已经发出，增值税纳税义务尚未发生。 (2)2007年12月份，甲公司除上述业务外，还发生营业税金及附加3万元，财务费用30万元，营业外收入70万元，营业外支出20万元。不考虑其他事项影响。 要求： (1)根据上述资料，逐笔编制甲公司相关业务的会计分录。 (2)计算甲公司2007年12月份利润表部分项目的金额，结果填入下表： 项目金额 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益 投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 …… |
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| 简答题 | 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,由于技术进步､消费观念变更等因素的影响,使得建筑物的经济寿命不同于自然寿命｡在资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限,需要评估人员在现场勘察的基础上,综合考虑各种因素进行评级确定｡ 问题: 1.确定建筑物的经济耐用年限时主要应考虑哪些因素? 2.现场勘察钢筋混凝土结构的房屋时,对地基基础､承重构件及维护结构的使用性评级应如何进行? |
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| 简答题 | 试计算图6-4所示某工程现浇YL-1矩形单梁(C30)的钢筋工程量(净用量)｡YL-1由4个编号的钢筋组成,按其形状可分为直筋､弯起钢筋(弯起角度为45°)和箍筋三种,均为I级(HPP235)钢筋｡其中①号､②号､③号钢筋两端有半圆弯钩｡ |
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| 简答题 | 一栋7层砖混结构办公楼,墙体厚度240mm,采用条形基础､预制楼板,主体结构设有圈梁､构造柱｡某房地产估价事务所拟对该办公楼进行评估,在工程资料中,评估人员发现该工程施工时,墙体临时间断处留有直槎,沿墙高每600mm放置1根直径6mm的拉结钢筋,埋入长度从留槎处算起每边长度为500mm,末端有90°弯钩｡预制板搁置在内墙､外墙及钢筋混凝土梁上的支承长度均为100mm｡ 1.说明地震对建筑物的影响与哪些因素有关｡ 2.说明圈梁的作用｡ 3.指出工程施工中拉结筋设置的不当之处,并说明正确设置方法｡ 4.分别说明预制板在内墙､外墙及钢筋混凝土梁上的支承长度是否符合要求以及规定的支承长度｡ |
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| 简答题 | 某住宅工程中: A:土建专业:假定该工程的土建工程直接工程费为2800500元｡该工程取费系数为:措施费为直接工程费的5%,间接费为直接费的8%,利润按直接费和间接费的4%取费,税率为3.51%｡ B:安装专业:假定该工程的水暖电工程直接费为1366973元,其中人工费为119620元,该工程取费系数为:间接费取人工费的30%,利润取人工费的4%,税费3.41%｡请分别按土建和安装专业编制单位工程预算费用计算书｡ |
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| 简答题 | 简要分析钢筋混凝土剪力墙结构､传力路线及结构特征｡ | 查看答案 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 简答题 | 评估人员对某住宅建筑进行功能评价,将住宅建筑功能分为“适用”､“安全”､“美观”和“其他”四方面并以此作为上位指标,其权重采用多比例评分法确定,如表1所示｡ 表1 上位指标权重计算表
下位指标及相应的重要性如表2所示｡考虑到交通状况对建筑物功能的影响,拟在上位指标“其他”项中增加一项“交通状况”的指标,“其他”项中各下位指标的重要性需要采用环比评分法确定,其重要度比值如表3所示｡ 表2 指标体系
 评估人员采用百分制对各下位指标进行打分,打分结果如表4所示｡ 表4 指标打分表
1.在表1中补齐上位指标的评分值,并确定得分值和权重｡ 2.在表3中确定各项指标的权重,并将计算结果填入表2中相应位置｡ 3.考虑各项下位指标相对于上位指标的重要性后,在表2中计算各项下位指标的权重和得分值｡ 4.计算该住宅建筑的综合评价总得分值｡ (计算结果保留2位小数,百分数保留整数) |
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| 简答题 | 某资产评估机构接受委托评估一工厂的房屋资产,已知该工厂的单层厂房采用排架结构体系,办公楼采用框架结构体系,职工宿舍采用砖混结构体系｡评估人员现场勘察时发现,办公楼和职工宿舍的墙体均因地基不均匀沉降而出现了裂缝｡ 要求: 1.试分析排架和框架结构体系的结构特征｡ 2.试比较办公楼和职工宿舍墙体裂缝的严重性｡ 3.根据《工业厂房可靠性鉴定标准》,工业厂房地基项目根据哪几方面的内容评定等级?其中A级和D级标准是什么? |
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| 简答题 | 评估人员拟对某化工项目进行评估,评估基准日为2008年1月1日｡该项目建筑面积3000㎡,年产500万吨｡据调查,2006年建成的 类似项目的年生产能力和设备工器具购置费分别为450万吨和1200万元｡经测算,生产规模指数与综合调整系数分别为0.5和1.1｡设备安装费用为设备 工器具购置费的10%｡ 2006年已建类似项目建筑工程费单价为2500元/㎡,其直接工程费资料及2008年初价格信息见表1｡其中,人工费､材料费､机械使用费及 其他综合费用占建筑工程费的比例分别为15%､55%､10%和20%｡本地区2006—2008年以直接工程费为计算基数的建筑工程综合费率均为 25%｡ 经查阅资料,得知待估项置的工程建设其他费用为145万元,预备费为200万元,不考虑资金成本和其它费用｡ 要求 1､采用生产能力指数法计算待估项目的设备工器具购置费｡ 2､分别计算待估项目相对于2006年已建类似项目的人工､材料的价差调整系数及建筑工程费综合调价系数｡ 3､计算待估项目建筑工程费单价和建筑安装工程费｡ 4､计算待估项目在评估基准目的投资总额｡ |
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| 简答题 | 某企业为了整体资产转让,需进行评估｡现收集的有关资料如下: (1)该企业多年来经营一直很好,在同行业中具有较强的竞争优势｡ (2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元,110万元,120万元,140万元,150万元,从第6年起,每年收益处于稳定状态,保持在150万元的水平上｡ (3)该企业一直没有负债,用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元｡ (4)经调查,在评估基准日时,社会的平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业β系数为2,资本化率为12%｡ 要求: (1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法｡ (2)评估该企业的商誉价值｡ |
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| 简答题 | 被评估对象为1998年进口的A成套设备,并于当年12月31日正式投入使用｡评估基准日为2006年1月1日｡ 评估人员经调查获得以下资料及信息: 1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产,至评估基准日已停产一年整,委托方希望尽快修复A设备,以便继续使用,要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换; 2.在程控部分损坏前,A设备一直满负荷运转; 3.除程控部分外,A设备其他部分均处于可正常运转状态,在停产期间由于保养良好,未发生影响使用寿命的情况; 4.经现场鉴定,除程控部分外,A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年; 5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买; 6.在评估基准日,与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元,其中程控部分占设备价格的10%,但是如果单独购置程控部分,则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%,而且卖方不再负责安装调试所需费用; 7.在评估基准日,若成套进口全新A设备,海外运输保险费为21.43万美元,海外运输费为离岸价的5%,关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中; 8.在评估基准日时,若单独购买程控部分,海外运输保险费为2.93万美元,海外运输费为离岸价的4%,关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变,安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用; 9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值; 10.引进设备采取货到企业后立即付款方式; 11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1:8｡ 假定不考虑残值,并不再考虑其他因素｡ 根据上述条件试求被评估设备的评估值｡ |
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| 简答题 | 有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度｡ 试根据以上条件,回答下列问题: (1)为什么要进行交易情况修正? (2)上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的 信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个? (3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值｡ (若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值) |
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| 简答题 | 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5 000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%｡评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3 00O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1 900平方米｡ 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料: 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入; 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入; 3.专业费用为建筑费用的10%; 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%; 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息; 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 7.房地产综合资本化率为8%; 8.每年按365天计算: 9.本项目不考虑所得税因素｡ |
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| 简答题 | 水泥的性质有哪些? | 查看答案 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 简答题 | 位工程设计概算的主要三种编制方法是什么?各适宜于什么情况? | 查看答案 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 简答题 | 简述混凝土配合比的表示方法和相关参数｡ | 查看答案 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 简答题 | 拟建砖混结构住宅工程4000m2,结构形式与已建成的某工程相同,只有外墙保温贴面不同,其他部分均较为接近｡类似工程外墙面为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面,每平方米建筑面积消耗量分别为:0.044m3、0.842m2,珍珠岩板153.1元/m3、水泥砂浆8.95元/m3;拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖,每平方米建筑面积消耗量分别为:0.08m3、0.82m2,加气混凝土185.48元/m3,贴釉面砖49.75元/m2.类似工程单方造价为620元/m2,其中,人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场经费和间接费占单方造价比例分别为:11%、62%、6%、4%、5%和12%,拟建工程与类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为:2.01、1.06、1.92、1.02、1.01和0.87. 问题:(1)应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价｡ (2)若类似工程预算中,每平方米建筑面积主要资源消耗为: 人工消耗5.08工日,钢材23.8kg,水泥205kg,原木0.05m2,铝合金门窗0.24m2,其他材料费为主材费的45%,机械费占定额直接费8%,拟建工程主要资源的现行预算价格分别为:人工30.60元/工日,钢材3.1元/kg,水泥0.35元/kg,原木1400元/m3,铝合金门窗平均350元/m2,拟建工程综合费率为20%,应用概率指标法,确定拟建工程的单位工程概算造价｡ |
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