【简答题】
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）
参考答案
解法一：叙述法 一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 （1）计算各年自有资金净现金流量 1）第1年年初净现金流量=-5400万元 2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3）第3年年初： 归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 4）第3、4年年末： 还本付息=9093.87×7％=636.57万元 营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元 经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元 净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元 5）第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元 经营收入=（0.9975x+1000）万元 转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元 净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元 （2）求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35％=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第5年年末： 经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.21×35％=1018.57万元 转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13％，则有：
解法二：图表法 一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
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