土地估价案例与报告

简答题	某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题： 1．在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)? A．是集体还是国有 B．（　　） C．（　　） D．（　　） 2．根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3．若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。 4．若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。 5．假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?	查看答案
简答题	某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价1：7头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容： (1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。 (5)6月23日下午，开始调查资料。 (6)6月25日上午。开始撰写报告。 (7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)6月30日上午，收到国土资源局付款。关于评估技术路线和方法，日志有以下记录： (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。请根据以上情况，回答下列问题： 1．仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题? 2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些? 3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义? 4．日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在? 5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?	查看答案
简答题	下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m²，总建筑面积为143452m²，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3．4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m²，总建筑面积为35000m²，其中物业管理、社区活动中心、小商场、4、区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0．37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m²之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m²，则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m²×35000m²=12250万元通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、1临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，1OOm长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m²(按总建筑面积)，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m²×35000m²=700万元并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m²(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m²=2450万元并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m²(按土地面积)，则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m²×95635m2=2103．97万元并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=((2)+(3))×5%=(2450+2103．97)万元×5%=227．70万元 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6．03%。 (2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合×市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算根据假设开发法基本公式：地价-预期售价-总开发费用–利润一利息–销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程解上式得到:总低价=2762．28万元土地单价=2762．28万元/95635m²=289元/m²就上述报告片断，回答以下问题： 1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么? 2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。 3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)? 4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。 5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。	查看答案
简答题	下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595．58m2。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《土地估价报告规范格式》。 (6) 省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。 (8)估价对象《房屋所有权证》。 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。八、估价期日：2009年12月31日。九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：595．58m2 单位面积地价：4485．25元/m2总地价：2671325．20元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。 (2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略) 十三、土地估价机构(略) 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。 2．土地权利状况 ××估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914．5m2，有效使用率为80%。二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分土地估价一、估价原则 1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法 (1)计算估价对象总楼价计算公式为估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物第四部分附件 (1)估价对象《国有土地使用证》。 (2)估价对象宗地图。 (3)估价机构《土地估价机构资质证书》。 (4)土地估价师资格证书。 (5)估价对象照片。 (6)委托估价协议书。	查看答案
简答题	下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方W企业三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第l53号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号)。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号)。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。六、估价基准日 2007年12月31日七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日八、地价定义待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)：土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告’’和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。十、土地估价师签字姓名、估价师资格证书号十一、土地估价机构土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章) 2008年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1．土地登记状况待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200．8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为w企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 3．土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790．59m²，建筑容积率为1.2。二、地价影响因素分析(略) 第三部分土地估价一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益。 1．土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及8县土地征收的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2．0～3．0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37．5元/m²。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及8县的有关规定，征收耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4．5元/m²、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m²，合计税费为19．5元/m²。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1．1元/m²。上述三项合计，土地取得费为58．1元/m²。 2．土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m²之问，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m²。 3．投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按l年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5．85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5．85%=(58．1+50)元/m²×1×5．85%=6．32元/m²。 4．投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润及XX企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为l2%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6．32)元/m²×1×12%=13．7元/m²。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58．1+50+13．7)元/m2×30%=36．5元/m²6．计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=(58．1+50+6．32+13．7+36．5)元/m2=164．6元/m² (二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：宗地地价一待估宗地所在区域基准地价× AlA2A3A4A5式中 A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为l50元/m²。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为l．0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200．8m²，建筑总面积为1790．59m²，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1．16。三、地价的确定 1．地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164．6元/m²，基准地价系数修正法：214．84元/m²，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(185．2×0．7+164．6×0．2)元/m²=162．6元/m²。 2．估价结果待估宗地土地面积：2200．8m²，单位面积地价：162．6元/m²，总地价：35．785万元。第四部分附件 1．委托估价函 2．待估宗地区域位置图 3．委托方营业执照复印件 4．估价机构营业执照复印件 5．土地估价师证书复印件	查看答案
简答题	某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。问题： 1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续? 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响? 5．谈谈你对制定补地价政策方面的建议。	查看答案
简答题	下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。 1．根据上图填写下面有关信息。工作底图种类：（　　）权利人：（　　）宗地编号：（　　）所在街坊：（　　）地类：（　　）四至：（　　） 2．列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。 3．列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。 4．假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2．00，估价对象建筑占地面积为120m²，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。	查看答案
简答题	下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《城镇土地估价规程》 4．土地估价委托书 5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六、估价基准日 2009年12月31日七、估价日期 2009年12月30日至2010年1月5日八、地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3．6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。九、估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：评估土地面积：2504．1m²；单位面积地价：4069．07元/m²；总地价：10189358元；大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。十一、土地估价师签字 1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章)2010年1月5日请根据上述内容回答以下问题： 1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。 3．土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是（　　）(只有l个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度 5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指（　　）(只有1个选项)。 A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 D．委托方应该承担资料不实的责任 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。	查看答案
简答题	下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 ××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略) 二、评估单位：(略) 三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为l785．88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略) 七、评估基准期日：2006年9月30日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年期：50年土地使用权十、评估原则 (1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。 (2)评估时全面考虑地价增减各项因素。 (3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。 (4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。 (5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。 (6)比较标的物同质性、可比性原则。 (7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2006年11月15日～l2月8日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的现值为：单位地价944元/m²；总地价168．59万元。十四、有关说明 (1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。 (2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。 (3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。 (4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍 2006年12月8日 ××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略) 二、委托评估地块的基本情况 1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1．5km，距××火车南站1．5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。 2．自然条件 ××市区位于××河河畔。建成区南北长l6km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785．88m²，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下l层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电局、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、×X批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006) ××号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m²，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m²，综合楼由××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785．88m²。六、宗地评估路径 (一)估价方法介绍 1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。 2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。 3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。 (二)评估程序(略) 七、宗地地价测算土地残余法： 1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m²。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为6002500元/m²，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m²。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m²，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m²，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。　　 3．2%+1．8%+1%+0+0．7%=6．7% 4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]n，R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年，故K=0．9965。 5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946元/m²×(1-12．6%+6．7%)×0．9965=887．07元/m²评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0．15、0．45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m²。八、评估结果汇总单位地价：944元/m²；总地价：168．59万元。	查看答案
简答题	下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略’’的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称： ××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略) 六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元/m²房屋价格总计：419．2万元人民币，单价722．8：元/m²(人民币)。十、需要特殊说明的事项 (1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。 (2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。 (3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。 (4)本报告有效期为1年。 (5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名 ××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号×××× 十二、土地估价机构(略) 2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m²，其中估价对象土地面积为4850m²。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5%，为104120m²，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。 2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。 3．建筑物及其他附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。 2．环境因素 ××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。 3．个别因素 ××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m²。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略) 二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格 (一)土地估价 1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。 (1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路l58号，国有出让运输业用地；比较实例C：l临江路194号，国有出让工业仓储用地。 (2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。 (3)编制因素条件说明见下表。 (4)编制比较因素条件指数表(略)。 (5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23．7+24．05)美元/m²/3=23．9美元/m²取整为24美元/m²(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m²。 (7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美：元/m² =(28．45+8．47+3．2)美元/m²=40．12美元/m²(8)总地价=40．12美元/m²×4850m2=194582美元，合人民币161．5万元(美元与人民币汇率取1：8．3) 2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。 (1)××仓库去年全年经营收入880．5万元(人民币)。 (2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。 (3)土地纯收益(营业税及附加取5．56%)［880．5×(1-5．56%)-320]万元=511．5万元 (4)计算地价(土地还原利率取7%) 地价=1-(511．5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225．2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161．5+225．2)万元/m²=193．35万元 (二)求取房屋价格 1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限 60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为ll00元/m²(144．6美元/m²)。则房屋重置价为：ll00元/m²×5800m²=6380000元 2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年) (1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元 (2)折旧总额：104206元×l4=1458884元 3．计算房屋现值 (6380000-1458884)元=4921116元，取492．1万元 (三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格 =(193．35+492．1)万元=685．45万元四、估价结果(略) 第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照	查看答案