【简答题】

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略’’的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：
××储运公司××仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)四、估价目的：
为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。
五、估价依据：(略)
六、价格定义：
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
七、估价期日：2008年9月
八、估价日期：2008年8月30日至9月20日
九、估价结果
土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元/m²
房屋价格总计：419．2万元人民币，单价722．8：元/m²(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
(4)本报告有效期为1年。
(5)本报告不对任何第三者承担责任。
十一、估价人员签名
××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××
十二、土地估价机构(略)
2009年9月20日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。
土地面积：××仓库总用地面积为152000m²，其中估价对象土地面积为4850m²。
土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5%，为104120m²，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等级：6等。
2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部
门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。
3．建筑物及其他附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素
某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
2．环境因素
××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
3．个别因素
××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m²。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格
(一)土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；
比较实例B：临江路l58号，国有出让运输业用地；比较实例C：l临江路194号，国有出让工业仓储用地。
(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。
(3)编制因素条件说明见下表。
(4)编制比较因素条件指数表(略)。
(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。

上述比准价格接近，取其算术平均值
地价=(24+23．7+24．05)美元/m²/3=23．9美元/m²取整为24美元/m²
(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m²。
(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则
地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美：元/m²
=(28．45+8．47+3．2)美元/m²=40．12美元/m²
(8)总地价=40．12美元/m²×4850m2=194582美元，合人民币161．5万元(美元与人民币汇率取1：8．3)
2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。
(1)××仓库去年全年经营收入880．5万元(人民币)。
(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。
(3)土地纯收益(营业税及附加取5．56%)［880．5×(1-5．56%)-320]万元=511．5万元
(4)计算地价(土地还原利率取7%)
地价=1-(511．5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225．2万元3．地价的确定
将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161．5+225．2)万元/m²=193．35万元
(二)求取房屋价格
1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限
60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为ll00元/m²(144．6美元/m²)。
则房屋重置价为：ll00元/m²×5800m²=6380000元
2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)
(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元
(2)折旧总额：104206元×l4=1458884元
3．计算房屋现值
(6380000-1458884)元=4921116元，取492．1万元
(三)评估对象总价
评估对象总价=地价+房屋价格
=(193．35+492．1)万元=685．45万元
四、估价结果(略)
第四部分附件
一、房屋产权证书
二、估价对象照片
三、××公司营业执照