【简答题】

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595．58m2。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》。
(6) 省关于土地管理的法律、法规。
(7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。
八、估价期日：2009年12月31日。
九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：595．58m2
单位面积地价：4485．25元/m2总地价：2671325．20元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
2．土地权利状况
××估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914．5m2，有效使用率为80%。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分土地估价
一、估价原则
1．最有效使用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益
还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
(二)估价过程
1．收益还原法
(1)计算估价对象总楼价计算公式为


估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物



第四部分附件
(1)估价对象《国有土地使用证》。
(2)估价对象宗地图。
(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。
(4)土地估价师资格证书。
(5)估价对象照片。
(6)委托估价协议书。