【简答题】
(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.
乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1)编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2)试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
参考答案
编制资本金现金流量表 (1)甲方案的资本金现金流量见下表。
年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元 (2)乙方案的资本金现金流量见下表。
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=19806万元
因为NPV甲>0,所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元
因为NPV乙>0,所以乙方案可行。
(2)用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}万元=488万元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%
因为FIRR=1683%>15%,所以乙方案优于甲方案。
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