【简答题】
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元／平方米，悲观值为4000元／平方米，最可能值为5500元／平方米。
3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元／平方米时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率（12％）。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，如表4-1所示：
4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。
问题：
1．甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容？可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？
2．根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
3．根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
4．丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，井说明采用蒙特卡罗模拟法应注意的问题。
参考答案
1．（1）方案比选的可比性原则具体包括：①服务年限的可比；②计算基础资料的可比性（如价格）；③设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；④经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。 （2）方案比选的动态分析方法包括：现值比较法、年值比较法、差额投资内部收益率法、最低价格法、效益/费用法。
2．根据题目可知该住宅售价符合8分布，则其期望值和方差的计算公式为： t=（a+4m+b）/6 σ2=[（b-a）/6]2 式中：口表示乐观值，b表示悲观值，m为最可能值，t为期望值。 该住宅售价期望值=（7500+5500×4+4000）/6=5583.33元/平方米 该住宅售价标准差=（7500-4000）/6=583.33元/平方米
3．（1）按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率：
| 净现值/万元 | 组合概率 | 累计概率 | 净现值/万元 | 组合概率 | 累计概率 |
| 售价 | 发生概率 | 累计概率 | 售价 | 发生概率 | 累计概率 |
| 4000 | 0.10 | 0.10 | 5500 | 0.35 | 0.80 |
| 4500 | 0.15 | 0.25 | 6000 | 0.15 | 0.95 |
| 5000 | 0.20 | 0.45 | 7500 | 0.05 | 1 |
（2）要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200影平方米，由上述数据可知： 住宅的售价低于5200元/平方米的概率5200=0.45+0.35×（5200-5000）/（5500-5000）=0.59 则住宅售价高于5200元/平方米的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41％，说明项目具有很大风险。
4．正确。当风险分析中的输人变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。使用时应注意的问题有： （1）风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。 （2）蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200至500次之间为宜。
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