【简答题】
某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m
2,建筑面积为2500m
2,当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资,需将该房地产评估作价,据调查,2001~2006年该地区物价指数平均每年上涨8%,目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩,土地开发费为2亿元/km
2,当地银行贷款年利率为12%,土地开发周期平均为一年,土地开发投资回报率为15%,当地土地增值收益率为15%,土地还原率为10%,目前该类建筑的重置价为1500元/m
2,试根据上述资料评估该单位房地产现值。
参考答案
1.解题思路与方法选用
根据题意,需估价的是一宗新开发的土地,适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。
2.解题步骤
第一步:采用成本逼近法计算土地使用权现值
(1)土地取得费:20万元/亩=300元/m2(1亩一666.67m2)
(2)土地开发费:2亿元/km2-200元m2
(3)计算利息:300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2X[(1+12%)0.5-1]=47.67元/m2
(4)计算开发利润:(300+200)元/m2×15%=75元/m2
(5)成本地价:(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m2
(6)土地出让增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2
(7)目前剩余年期为45年,即土地使用权现值为
(622.67+93.40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]=706.25元/m2
(8)土地使用权总价=706.25元/m2X2000m2=1412500元
第二步:用重置成本折旧法计算房屋现值
计算年折旧费
因为出让期满,土地及地上建筑物由政府无偿收回,使用者得不到残值。因此,全部重置1
必须在使用年期内折旧完毕。
年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125
建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限
=(1500×2500-78125×3)元=3515625元
第三步:计算房地产现值
房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值
=(1412500+3515625)元=4928125元
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